É preciso ter muito cuidado ao comprar imóveis para não ser surpreendido com dívidas não planejadas
Antes de comprar um imóvel, você perguntou ao vendedor se o IPTU ou Condomínio estavam em dia?
Caso nunca tenha feito essa pergunta, nem contratado um advogado para te auxiliar numa compra de imóvel, saiba, a partir de agora, que ela é importantíssima.
Imagine só essa situação:
Depois de muito procurar por um apartamento, você finalmente encontra um lugar com um valor em conta, local acessível, padaria e supermercados próximos, com áreas de lazer para seus filhos, e até uma piscina para usar aos fins de semana.
Você fecha diretamente com o vendedor, sem intermediários, verifica a matrícula do imóvel e parece estar tudo ok.
Faz um financiamento em um banco de confiança, adquire o imóvel e leva a registro no Cartório de Imóveis, e também atualiza as informações na Prefeitura.
Tudo parece perfeito.
Até que um dia você descobre que seu nome foi protestado pelo Município, por uma dívida de 5 anos de IPTU.
Você se desespera. Deve haver um engano. Afinal, você mora há apenas um ano ali.
O antigo proprietário tem que ser responsabilizado!
Será?
Antes de comprar um imóvel, você precisa saber o que é uma “dívida própria da coisa”
Existem algumas obrigações que dizem respeito às pessoas, como, por exemplo, o pagamento do aluguel.
E existem obrigações que dizem respeito à propriedade, como, por exemplo, o IPTU.
É o que chamamos de “obrigações propter rem”. Que, ao pé da letra, é “obrigações próprias da coisa”.
E o que isso quer dizer?
Bem, se você aluga um imóvel em que o inquilino anterior foi despejado por falta de pagamento, o locador não poderá cobrar de você essas dívidas.
Afinal, as dívidas nasceram do contrato entre o locador e o outro inquilino. Você não tem nada a ver com isso.
Porém, se você compra um apartamento em que o proprietário anterior deixou de pagar o condomínio e o IPTU, você, como novo proprietário, deverá quitar essas dívidas.
Pois elas dizem respeito ao imóvel, e não ao proprietário.
E nesse caso, se você não pagar as dívidas, não adianta falar que se trata de um “bem de família” (lei nº 8.009/90). Você pode perder seu imóvel.
Vamos ver:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: […]
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
Ou seja, a lei permite que o imóvel seja penhorado, e até mesmo leiloado, para quitar as obrigações que dizem respeito a ele.
Então vamos ao que interessa: sou obrigado a pagar as dívidas de IPTU e Condomínio do imóvel que adquiri?
Como todo bom advogado diria, a minha resposta é: depende.
Isso porque existem algumas exceções à regra que precisam ser analisadas caso a caso.
Vamos listar os casos mais comuns de aquisição para explicar cada um deles.
Fica comigo até o final que você já vai entender tudo.
Se você comprou o imóvel diretamente do antigo proprietário…
Se você não negociou o contrato de compra e venda corretamente, então não há discussão: você deve pagar as dívidas de IPTU e Condomínio.
Depois que quitar as dívidas, você até pode mover uma ação contra o antigo proprietário, mas as chances de um resultado positivo não são muito boas.
É obrigação do comprador procurar todas as informações a respeito do imóvel que está adquirindo, como Certidões Negativas de Débitos Fiscais, ou até mesmo buscar o síndico do condomínio.
Essa análise e pesquisa geralmente é feita por um advogado, no que chamamos de due diligence (pode ser entendida como investigação).
Sobre isso, vamos falar em outro artigo.
Se você arrematou o imóvel em leilão…
Existem duas formas de leilão de imóveis: o judicial e o extrajudicial.
Seja qual for o tipo de leilão, sempre leia atentamente o edital.
No edital, são informadas as principais dívidas relativas ao imóvel, como o IPTU e Condomínio.
Em alguns casos, o leilão é feito justamente para cobrir todas as dívidas do imóvel. Nessa hipótese você já pagará por elas junto com o valor da arrematação.
Porém, se o edital não mencionar a existência das dívidas, ou se o edital determinar que se trata de uma obrigação do arrematante, então você será obrigado a pagar todas as dívidas do imóvel separadamente.
Por isso, procure todas as informações a respeito do imóvel antes de arrematá-lo.
Se você herdou um imóvel…
Em regra, só é possível herdar imóveis que estejam sem dívidas. Isso porque, no processo de inventário, é preciso apresentar Certidões Negativas de Débitos Fiscais.
Porém, se houver alguma dívida e os herdeiros não tiverem condições de arcar com elas, é possível solicitar uma autorização judicial para vender o imóvel e pagá-la.
Mas isso depende de uma análise mais detalhada.
No entanto, se, após o inventário, for descoberto que existia uma dívida relativa ao imóvel, e ela ainda não estiver prescrita, os herdeiros poderão ser cobrados a pagá-la.
Se você usucapiu um imóvel…
Uma exceção aos demais casos, na usucapião o novo proprietário não é obrigado a quitar dívidas anteriores do imóvel.
A usucapião é uma forma de “aquisição originária” de um imóvel após um determinado período de tempo (entre 5 a 15 anos, dependendo do caso).
Ou seja, é como se fosse a “primeira vez” que o imóvel terá um proprietário.
Em outras palavras, as dívidas anteriores não deixam de existir, mas não poderão ser cobradas do novo proprietário e nem poderão atingir o imóvel.
Quase como se fosse um “novo imóvel”.
É possível evitar essas cobranças?
Uma vez adquirido o imóvel, é preciso analisar outras regras para evitar a cobrança de dívidas antigas.
Um especialista poderá identificar uma possível prescrição ou decadência das dívidas. Ou seja, quando se passa o prazo para a cobrança da dívida e ela se torna inexigível.
Também é possível identificar irregularidades, e até ilegalidades, na cobrança. Mas todas essas situações passariam por um juiz para serem analisadas.
Assim, a melhor forma de evitar cobranças ou surpresas é realizar uma investigação completa sobre a situação jurídica do imóvel (que chamamos de due diligence).
Com isso, é possível o comprador negociar com o vendedor algum desconto. Afinal, terá outras preocupações para resolver e regularizar a situação do imóvel.
Porém, no caso de um leilão, com uma investigação e estudo do imóvel, o arrematante poderá se preparar financeiramente para arcar com os riscos envolvidos, ou verificar se está realmente fazendo um bom negócio.
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